LTV
Está nos teus planos comprar casa com recurso a crédito habitação? Então com certeza já ouviste falar em LTV. Este é um dos termos com os quais vais ter de te familiarizar. Neste artigo vamos explicar-te o que é, como se calcula e qual a sua importância na aprovação do crédito. Acompanha-nos para saberes mais. O que é? Antes de mais nada, LTV é a sigla para Loan-to-Value. De uma forma muito resumida, podemos afirmar que se trata do rácio entre o valor do imóvel e o valor que o banco financia. Assim, é um indicador que os bancos utilizam para determinar o valor possível do teu financiamento. Contudo, o LTV é também chamado de “rácio financiamento garantia”. Isto porque o imóvel que vais comprar, servirá de garantia para o banco, no caso de entrares em incumprimento com o teu crédito. Agora, para melhor entenderes o conceito do LTV, precisamos primeiro debruçar-nos sobre o valor do imóvel. Como sabes, quando fazes um pedido de crédito habitação, a instituição bancária só financia uma parte do valor do imóvel (normalmente financiam 90%). O restante, terás de ser tu a assegurar com capitais próprios. Portanto, já vimos que o LTV é o rácio entre o valor do imóvel e o valor do crédito. Sabemos que o valor do imóvel a considerar poderá ser o valor da avaliação ou o valor de aquisição, consoante o que for menor entre os dois. O valor de aquisição é o que vais pagar ao vendedor, que ficará registado na escritura de compra e venda. Já o valor de avaliação é o que resultar da avaliação feita pelo perito nomeado pelo banco. São analisados um conjunto de critérios para determinar este valor, como o estado do imóvel, a zona envolvente, o mercado imobiliário na mesma área, entre outros fatores. Como se calcula? Desde logo, cada instituição bancária pode definir o LTV máximo para calcular o valor máximo de financiamento. Ora, segundo as regras do Banco de Portugal, o LTV não pode ser superior a 90% quando se trata de crédito habitação para aquisição ou construção de habitação própria e permanente, e 85% quando seja para aquisição de habitação secundária. Neste vídeo falamos um pouco mais sobre este tema. Assim, como vimos, o valor a considerar para este rácio é o menor entre o valor de aquisição e o valor da avaliação. Ora então, vamos supor que vais comprar uma casa por 175.000€, que foi avaliada pelo perito do banco em 200.000€. Assim, o rácio será calculado com base nos 175.000€, pois é o menor dos dois valores. A percentagem do LTV pode ser fixada livremente pelo banco. Então, imagina que este banco que aprovou o teu crédito habitação aplica um LTV de 90%. A conta é simples, 175.000€ x 90% = 157.500€. Ora, o teu banco vai financiar 157.500€. Os restantes 17.500€, terás de ser tu a pagar. Qual a importância do LTV no crédito habitação? Continuando, já vimos que o LTV é um parâmetro essencial para determinar o montante que o banco vai libertar de financiamento para comprares a tua casa. Ou seja, para os bancos, o LTV serve como uma forma de análise de risco da operação. Quanto maior for o LTV, maior é o risco do teu banco, porque o valor do teu crédito é elevado em relação ao valor do imóvel. Vamos pegar no mesmo exemplo para conseguires entender melhor. Imagina que acabaste por contratar o teu crédito habitação e o banco emprestou-te os 157.500€ para comprares a tua casa. Passados uns meses, deixas de cumprir com a obrigação de pagar as prestações, e o banco acaba por penhorar a tua casa. (Para saberes mais sobre garantias, podes ler este artigo do nosso blog). Em suma, esta casa é a garantia que o banco tem para reaver o dinheiro que tu deixaste de pagar. Ora, quanto maior for o valor da casa, em relação ao valor do empréstimo, menos risco confere ao banco. Assim, podemos afirmar que quanto menor o LTV, menor o risco suportado pelo banco. Que impacto tem a avaliação do imóvel? Já sabemos que o valor a considerar para o cálculo do LTV será o menor entre o valor de aquisição e o valor da avaliação. Imagina que vais comprar a casa por 175.000€. Se partirmos do princípio que este é o menor dos dois valores, o banco vai financiar 157.500€. Agora, imagina que o perito avaliador do banco avalia a tua casa em apenas 165.000€. Assim sendo, este será considerado o valor para cálculo da LTV. Logo, 165.000€ x 90% = 148.500€. Então, neste caso, terás de entrar com capitais próprios de 26.500€ (175.000€ – 148.500€). Assim sendo, como vês, a avaliação do imóvel é muito importante, porque pode causar uma redução do valor do teu financiamento. Por isso, quando escolheres a casa que vais comprar tenta perceber se a mesma tem potencial para ser avaliada num valor suficiente para conseguires aprovar o máximo de financiamento para o crédito habitação. Por fim, estás a pensar comprar casa? Então, podes deixar aqui o teu pedido para tentarmos ajudar.
Taxa de esforço
Muito se ouve falar em taxa de esforço, mas afinal, é assim tão importante? Neste artigo vamos explicar-te tudo sobre esta medida, como calcular e formas de a diminuir. Vamos dar-te exemplos práticos para que entendas tudo de forma simples. Acompanha-nos para saberes mais. Taxa de esforço – o que é? De uma forma resumida, podemos dizer que a taxa de esforço é a relação entre o teu rendimento líquido e as prestações de créditos que pagas. Ou seja, serve para medir a tua capacidade para suportares uma nova mensalidade. Esta medida é essencial para aprovação de um crédito, e é um dos primeiros fatores que as financeiras vão analisar quando submeteres um pedido de crédito. A tua taxa de esforço vai ser analisada não só quando submeteres um novo pedido de crédito, mas também quando pedires uma renegociação de crédito, por exemplo. Como se calcula? Para analisar esta taxa, a instituição financeira vai ter em atenção o teu rendimento líquido mensal (normalmente a média dos últimos 3 meses) e as prestações que tens relativas a créditos pessoais, habitação, automóvel, linhas de crédito e mesmo cartões de crédito. Para calcular o rendimento líquido são considerados os salários, as rendas, as pensões e reformas e outros rendimentos mensais fixos declarados em IRS. A fórmula para se efetuar este cálculo é a seguinte: Taxa de esforço = Prestações / Rendimento líquido x 100 Vamos dar-te um exemplo prático. A Inês tem 2 créditos: 1 habitação, cuja prestação mensal é de 350€, e um automóvel cuja prestação é de 215€. No total, a Inês tem prestações mensais de 565€. O salário líquido dela é de 1.200€. Vejamos então a taxa de esforço da Inês: Taxa de esforço = 565 / 1.200 x 100 Taxa de esforço da Inês = 47,08% Existe uma taxa de esforço ideal? Idealmente, esta medida não deve ultrapassar um terço do teu rendimento líquido. Isto significa que a taxa de esforço ideal anda em torno dos 33%. Contudo, não existe um valor certo. Cada financeira tem as suas próprias regras e esta medida pode ser diferente em cada uma delas. Também difere de acordo com o tipo de crédito que pretendes pedir. Regra geral, no crédito habitação a taxa pode ser ligeiramente superior, em relação aos créditos ao consumo. No entanto, a tua taxa de esforço nunca poderá ser superior a 50%, segundo a recomendação do Banco de Portugal. Voltemos ao caso da Inês, sendo que o salário líquido dela é de 1.200€, para cumprir a taxa de esforço ideal, ela não deveria ter mais do que 396€ em prestações. Como posso reduzir a minha taxa de esforço? Ora, já vimos que a taxa de esforço é a relação entre rendimentos líquidos e prestações. Então, para conseguires reduzir a tua taxa tens duas opções: aumentar os teus rendimentos ou diminuir as tuas prestações. É claro que na prática, nem sempre é tão simples como parece. Contudo, a tua vida financeira é muito importante, e deverás fazer o possível para a melhorar, sempre que tenhas oportunidade. Para aumentares os rendimentos, podes procurar um part-time ou uma forma de conseguires algum dinheiro extra ao final do mês. Também podes tentar procurar um novo emprego, com melhores condições. Nem sempre é fácil, mas não custa tentar. Para diminuíres os teus gastos mensais com prestações podes tentar renegociar os teus créditos, fazer um crédito consolidado ou uma transferência do crédito habitação. Um crédito consolidado serve para juntares vários créditos num só, de forma a reduzir o valor final da prestação. Falamos mais sobre este tema neste artigo. Já com a transferência do crédito habitação, consegues encontrar melhores condições para a tua situação, podendo ainda juntar créditos pessoais que também possas ter. Para saberes como funciona, convidamos-te a ler este artigo. O nosso conselho Agora que já sabes o que é a taxa de esforço e como se calcula, já sabes porque é que as financeiras te pedem os recibos de vencimento, IRS e o mapa de responsabilidades de crédito do Banco de Portugal. Todos estes documentos servem para calcular a tua taxa de esforço e assim decidir se é possível ou não aprovar o teu pedido de crédito. Cuida da tua vida financeira e não deixes que a tua taxa de esforço chegue ao limite. Se te encontras numa situação difícil com os créditos pessoais, deixa aqui o teu pedido para te tentarmos ajudar. Se o teu problema é a prestação do crédito habitação, que não para de aumentar, podes transferir o teu crédito habitação para outro banco, de forma a melhorares as tuas condições atuais. Como intermediários de crédito vinculados, podemos ajudar-te com este processo. Se tens interesse podes deixar aqui o teu pedido. Por fim, se quiseres saber mais sobre este e outros assuntos, podes ver o nosso canal de Youtube, e aproveita para te inscreveres, para ficares a par de todas as dicas importantes. Também nos podes seguir nas redes sociais, onde publicamos todos os dias informação relevante, encontra-nos aqui.
Crédito consolidado
Se nos acompanhas regularmente, com certeza já ouviste falar em crédito consolidado. O crédito consolidado, no fundo, serve para juntar vários créditos pessoais, automóveis ou cartões de crédito. É uma forma de poupares algum dinheiro ao fim do mês e de conseguires organizar melhor a tua vida financeira. Contudo, como em qualquer outro crédito, é importante que estejas a par de toda a informação relevante, para que tomes decisões acertadas. Neste artigo, vamos tentar explicar-te como funciona este tipo de crédito. Que tipo de créditos posso juntar? Então, já vimos que o crédito consolidado serve para juntar vários créditos. Mas será que podes juntar tudo, sem exceção? Não. Se tiveres crédito habitação, não podes juntá-lo num crédito consolidado. Se este é o teu caso, a solução é a transferência do crédito habitação. Assim sendo, no consolidado, só podes juntar créditos ao consumo: créditos pessoais, automóveis, renováveis e linhas de crédito, ou cartões de crédito. Posso fazer um crédito consolidado, mesmo estando em incumprimento bancário? A resposta é não. Se estás numa situação de incumprimento registado no Banco de Portugal, infelizmente não poderás recorrer a crédito consolidado. Aliás, nesta situação não podes recorrer a nenhum tipo de crédito. Ou seja, terás de regularizar a tua situação, aguardar que o registo fique atualizado no Banco de Portugal, e só depois poderás tentar aprovar o pedido de crédito consolidado. Não sabes como regularizar a situação? Convidamos-te a ler este artigo, onde falamos mais sobre o assunto. Qual o montante e o prazo máximo? Tal como qualquer outro tipo de crédito, o consolidado também está sujeito às regras do Banco de Portugal. Ora, segundo as normas desta instituição, o montante máximo permitido para créditos ao consumo é de 75.000€. Apesar disso, as financeiras podem estabelecer limites inferiores. Agora, somaste todas as tuas responsabilidades de crédito e o resultado é superior a 75.000€? Não vais conseguir juntar todos os créditos. A sugestão é juntar o máximo possível, e deixar alguns de fora. Se esta for a tua situação, prioriza liquidar os cartões de crédito. Em relação ao prazo permitido, o Banco de Portugal estabelece o prazo máximo de 84 meses, ou seja, 7 anos. Esta é a regra geral e é aplicada pela maioria das instituições financeiras. Todavia, há algumas financeiras que conseguem estender este prazo até aos 120 meses, ou seja, 10 anos. Se tiver créditos em conjunto com outra pessoa, posso consolidar só no meu nome? Depende. Embora não seja obrigatório juntares essa pessoa a este crédito consolidado, algumas financeiras exigem que o faças. Enquanto outras, não fazem essa exigência. É claro que, em termos de taxa de esforço, será mais fácil aprovar o pedido se juntares outra pessoa como 2º titular. Mas não és forçado a fazê-lo. Sou obrigado a juntar todos os créditos que tenho? A resposta é não. Só juntas os créditos que quiseres. Por vezes, há produtos que não são vantajosos juntar. Por exemplo, imagina que tens dois créditos pessoais que contrataste há 3 anos e que terminam daqui a 4 anos. E contrataste este ano um crédito automóvel que só termina daqui a 10 anos. Este último financiamento, muito provavelmente não será vantajoso juntar, porque vais encurtar o prazo, e consequentemente aumentar o valor da prestação. Quais as vantagens de recorrer a um crédito consolidado? Desde logo, a primeira vantagem é a poupança mensal que consegues ter, quando juntas todos os créditos. Em algumas situações essa poupança pode ser bem significativa, sobretudo se tiveres cartões de crédito com valores em dívida elevados. Outra vantagem, é ficares apenas com uma prestação. Não precisas de te preocupar com inúmeras prestações a serem debitadas da tua conta bancária, nem precisas de ficar o mês tudo a confirmar se está tudo em dia. No crédito consolidado, ficas apenas com uma prestação, por isso sabes com o que contar. Por fim, outra situação que poderá ser vantajosa, é aproveitares o crédito consolidado para solicitares alguma liquidez adicional. Pode ser vantajoso se tiveres algum projeto em vista. Como posso fazer o pedido? Antes de mais nada, como intermediários de crédito vinculados, podemos ajudar-te com este processo. Trabalhamos com várias instituições financeiras, onde vamos tentar aprovar o teu pedido, de acordo com a tua situação e com as melhores condições possíveis. O nosso trabalho é inteiramente gratuito, nunca terás de pagar nada pelo nosso serviço. Falamos sobre isso neste artigo. Trabalhamos de forma 100% digital, podes fazer tudo a partir do conforto do teu lar. Caso tenhas interesse, podes deixar o teu pedido aqui. Por último, se quiseres saber mais sobre crédito consolidado, convidamos-te a ver este vídeo no nosso canal de Youtube. Aproveita para subscrever o canal para ficares a par de todas as notícias e dicas sobre finanças.
O Abecedário do Crédito: A, B, C.
A – Amortização Quando falamos de amortização em contexto de crédito, estamos a referir-nos a amortização de capital. Amortizar capital significa abater ao valor em dívida do crédito. Quando pagas a tua prestação mensal, esta é dividida em duas componentes: estás a pagar juros e a abater ao capital em dívida. Isto é o que acontece normalmente no decorrer do teu financiamento. Mas, para além desta amortização normal, podes fazer amortizações antecipadas. Assim, sempre que quiseres e achares oportuno, podes abater mais capital ao valor total em dívida, de forma a liquidares o teu crédito mais rapidamente. É uma boa forma de poupares dinheiro, pois quanto mais cedo terminares de pagar o teu crédito, menos juros vais pagar no final. Contudo, podes ter de pagar uma taxa por fazeres esta amortização antecipada. Se o teu crédito está em período de taxa fixa, terás de pagar uma penalização de 2% sobre o montante de capital a amortizar. Se, por outro lado, o teu crédito está em período de taxa variável, esta penalização é de apenas 0,5%. Neste momento, englobado no pacote de medidas “Mais Habitação”, o Estado concedeu a isenção do pagamento desta taxa em todos os créditos habitação com taxa variável até ao final de 2023. Por isso, se quiseres e tiveres oportunidade, esta é uma boa altura para usares esta técnica e começares a poupar no teu crédito. Por fim, se quiseres saber mais sobre este assunto, podes ver este vídeo no nosso canal do Youtube. Se achas que está na altura de reveres as condições do teu crédito habitação, podes deixar o teu pedido aqui e temos todo o gosto em ajudar. B – Banco de Portugal Certamente, se nos acompanhas regularmente, com certeza já nos ouviste falar do Banco de Portugal. Estamos a falar do Banco central de Portugal, a entidade que é responsável pela regulamentação de créditos em Portugal. Assim, todos os Bancos, Instituições Financeiras e Intermediários de Crédito precisam de estar registados no Banco de Portugal e obedecer às regras estabelecidas por este. Então, o Banco de Portugal tem duas principais funções: -Manter a estabilidade de preços; -Promover a estabilidade do sistema financeiro no país. Para além disso, está integrado no Eurosistema e no Sistema Europeu de Bancos Centrais. São responsáveis pela estabilidade dos preços em toda a União Europeia. Faz também parte do Mecanismo Único de Supervisão e de Resolução, que são responsáveis pela estabilidade do sistema bancário de toda a Europa. Caso estejas a pensar pedir um crédito, certifica-te que a instituição que escolheste está devidamente registada no Banco de Portugal. O mesmo se aplica em relação aos intermediários de crédito. Portanto, se pretendes recorrer à ajuda destes profissionais, verifica o seu registo antes de qualquer coisa. Por fim, uma dica que pode ser muito importante para ti: se decidires recorrer a um intermediário de crédito vinculado, como é o nosso caso, nunca terás nenhum custo associado. O nosso serviço é inteiramente gratuito para ti. Podes saber mais sobre este assunto neste artigo. Se quiseres saber mais sobre o Banco de Portugal, podes ver este vídeo no nosso canal do Youtube. C – Consolidação de créditos Sempre que falamos em consolidação de créditos, estamos a referir-nos aos créditos ao consumo. Ora, créditos ao consumo são os créditos pessoais, cartões de crédito, créditos automóveis, linhas de crédito, créditos renováveis, e todo o tipo de crédito deste género. Quando consolidas os teus créditos ao consumo, estás a juntar todos os créditos num só. Podes ainda aproveitar para pedires um montante de liquidez adicional, se precisares. De salientar que a grande vantagem é que passas a pagar apenas uma prestação e, normalmente, consegues reduzir o valor total que pagas por mês. Se quiseres juntar apenas alguns dos teus créditos pessoais, e deixar outros de fora, por exemplo, automóvel, também podes fazê-lo. Apesar de ser uma boa solução e uma estratégia de poupança, não é garantido que consigas aprovar a consolidação. É preciso que a instituição financeira aprove o teu pedido, com base nos critérios da mesma. Se achas que é uma boa ideia, e queres tentar juntar os teus créditos, podes deixar o teu pedido aqui, completamente sem custos. No caso de teres também crédito habitação, para além dos créditos pessoais, pode ainda existir outra solução para ti. Caso tenhas contratado o teu crédito habitação há mais de 2 anos, podes aproveitar para fazer uma transferência deste crédito e, nesse mesmo processo, juntares todos os créditos pessoais, automóveis, cartões, etc. Com esta solução, usufruis do prazo do crédito habitação e das taxas de juro aplicadas ao mesmo. Se for do teu interesse, podes deixar aqui o teu pedido para tentarmos ajudar. Se quiseres saber mais sobre este assunto, convidamos-te a ver este vídeo no nosso canal do Youtube. Caso tenhas alguma questão para nos colocares, ou precises de ajuda para analisar os teus créditos, podes contactar-nos através do Whatsapp.